Le Bureau central des statistiques israélien a officiellement lancé cette semaine un outil statistique inédit : un indice des prix des terrains, qui sera désormais publié chaque année à la mi-juin. Une avancée méthodologique qui permet enfin de mesurer séparément l’évolution du foncier et celle des logements — et les premiers résultats sont éloquents.
Comment l’indice est-il construit ?
Les terrains intégrés dans le calcul sont exclusivement des terrains résidentiels mis sur le marché dans le cadre d’appels d’offres de l’État, via l’Autorité foncière d’Israël. Les terrains destinés à des logements subventionnés en loterie — du type « prix cible » — en sont donc exclus. En plus de l’indice général, le Bureau central des statistiques distingue les terrains destinés à la construction en hauteur de ceux destinés aux maisons individuelles. L’ensemble des données est analysé selon la méthode hédonique, la même qu’utilise l’institution pour son indice des prix des logements, afin d’isoler non seulement la variation de prix, mais aussi les disparités géographiques et les types de bâti.
Ce que les chiffres montrent
La théorie économique postule qu’à long terme, prix des terrains et prix des logements devraient évoluer de concert. La réalité observée depuis 2004 raconte une autre histoire : entre 2004 et 2025, l’indice foncier a progressé en valeur nominale à un rythme 3,5 fois supérieur à celui des prix des logements. Les effets de levier et la spéculation ont amplifié les mouvements.
Sur la courte durée, les divergences sont encore plus frappantes. Les sommets ont été atteints en 2020 et 2022, avec des hausses dépassant les 20 % en une seule année. Puis le retournement : en 2023, les prix des terrains se sont effondrés de 31 %. Ils ont rebondi de 15 % en 2024, avant de replonger de 5 % en 2025. Des amplitudes bien plus prononcées que tout ce qu’a enregistré l’indice des logements sur les mêmes périodes.
Au total, depuis la remontée des taux d’intérêt amorcée en 2022, les prix des terrains à l’échelle nationale ont reculé de 25 %.
Pourquoi un marché aussi volatile ?
Un promoteur qui achète un terrain aujourd’hui sait qu’il ne commercialisera les logements construits dessus que dans cinq ans minimum. Le prix qu’il est prêt à payer pour ce terrain dépend donc de ses anticipations sur le marché futur — un exercice qui s’apparente souvent à un pari. Le niveau des taux d’intérêt constitue l’autre grande variable, dans la mesure où il détermine à la fois le coût de financement du promoteur et la demande future des acheteurs.
L’exemple des appels d’offres de Sdeh Dov, lancés en 2021, illustre parfaitement ce mécanisme. Les prix obtenus à l’époque tablaient sur un marché à plus de 60 000 shekels le mètre carré pour les futurs appartements, avec l’hypothèse que les taux resteraient bas et les chantiers démarreraient rapidement. La hausse des taux de 2022, le gel du marché et la prise de conscience que les ventes prendraient plus de temps que prévu ont tout remis en cause. Un appel d’offres lancé au même endroit l’année dernière a obtenu des prix inférieurs de 40 % à ceux de 2021.
Un baromètre de l’humeur des promoteurs
Cet indice offre une fenêtre inédite sur les anticipations des acteurs du secteur. Contrairement à leurs déclarations publiques — qui tendent à prédire une hausse inéluctable des prix des logements — la baisse de 5 % enregistrée sur les terrains en 2025 suggère que les promoteurs ne croient pas eux-mêmes à l’optimisme qu’ils affichent. Ils n’intègrent pas dans leurs offres d’achat de foncier une progression significative des prix futurs, ce qui révèle une prudence bien plus grande que leurs discours officiels.
L’avenir dira si leurs calculs actuels sont plus justes que ceux de Sdeh Dov. Les surprises, dans ce marché, vont rarement dans le sens attendu.
Pour mieux comprendre la dynamique du marché immobilier israélien :
👉 La lutte contre l’augmentation des prix immobilier en Israël
👉 Qu’adviendra-t-il des prix des appartements en 2023 ? C’est la prévision des trois grandes banques israéliennes
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